重磅！《淄博市物业管理条例》来啦！（三）

作者：淄博市物业管理协会　日期：2021/10/18 16:47:04　人气：

第四十六条 物业服务人应当保存下列资料并建立档案：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）小区监控系统、电梯、消防、水泵、体育设施、有限空间等共用部位、共用设施设备资料及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）小区共有部分经营管理资料；

（五）水箱清洗记录以及水箱水质检测报告；

（六）住宅装饰装修管理资料；

（七）业主名册；

（八）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

（九）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第四十七条 业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，业主委员会应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主、业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务合同期限届满，业主仍未共同作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效。当事人可以随时解除物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第四十八条 物业服务合同终止的，物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域；未约定期限的，应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域。

物业服务人退出物业服务区域前，应当将物业服务用房、相关设施以及本条例第四十六条规定的档案、资料等交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。

原物业服务人违反本条第二款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第四十九条 区县住房城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。

原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资料或者财物，或者拒不退出物业服务区域的，由物业管理联席会议协调解决。

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第五十条 物业服务区域突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务。

提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五十一条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、应急、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业服务区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做好物业服务区域的安全管理工作。相关部门采取应急措施时，物业服务人应当予以协助。

对于物业服务人依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当予以配合。

第二节 物业服务收费

第五十二条 物业服务收费应当按照国家、省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费以及车位场地使用费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的，发展改革部门应当会同住房城乡建设主管部门每年制定基准价和浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。实行市场调节价的，按照国家、省物业服务收费有关规定在物业服务合同中约定。物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准，不得强制要求业主预付物业服务费。

物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

市、区县人民政府应当根据本地实际，建立保障性住房、旧住宅区物业服务费补偿机制，制定并落实补贴政策。

第五十三条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当遵循下列程序：

（一）委托具有资质的中介机构对上一年度物业服务项目经营情况进行审计，审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日；

（二）将拟调整的收费标准、服务内容和标准在物业服务区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及区县发展改革、市场监管和住房城乡建设主管部门；

（三）调价方案按照本条例第二十六条规定表决同意后，表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向区县市场监管部门投诉。

第五十四条 住宅物业已交付的，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅物业，物业服务费由建设单位承担。

住宅物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定，但是对普通住宅前期物业服务费的约定不得超过省规定的收费标准。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第五十五条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

业主逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十六条 物业服务人违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为。

第五十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第五十八条 建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有。下列收益属于业主共有：

（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的租金；

（四）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

共有部分收益的分配由业主大会决定。

业主委员会成员或者十名以上业主对共有部分收益有异议的，可以查询有关财务账簿。

第五章 物业的使用和维护

第五十九条 物业服务区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方，下挖建筑物内底层地面，擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为；

（三）侵占或者损坏楼道、绿地、道路、场地和其他物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的行为；

（五）擅自改变房屋住宅用途，用于餐饮、加工、娱乐、宾馆、培训、医疗保健等生产经营活动，擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途等违反房屋管理规定的行为；

（六）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的行为；

（七）制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（八）随意倾倒垃圾、污水，弃置杂物，露天焚烧杂物、垃圾，露天烧烤等违反市容环境卫生规定的行为；

（九）在建筑物、构筑物、楼道、楼梯、窗户、电梯和人行道、树木、电线杆、地上管线以及其他户外设施上乱涂写、乱刻画、乱悬挂物品、乱张贴广告和宣传品，在公共区域私拉电线电缆、乱停乱放车辆、堆放物品、乱晾晒衣被的行为；

（十）违规摆设摊点，占道经营，擅自安装现制现售饮用水设备的行为；

（十一）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，损坏、挪用或者擅自停用公共消防设施和器材等违反消防管理规定的行为；

（十二）擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能，拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为；

（十三）赌博、传销、利用封建迷信活动危害社会，吸毒，在公共通道、楼梯间、门厅等区域违规停放电动车、违规充电，违规出租房屋，谩骂、侮辱、殴打物业服务工作人员以及高空抛物等违反治安管理规定和危害公共安全的行为；

（十四）饲养犬只或者其他动物干扰他人正常生活，以及携犬出户不系犬绳、不及时清除犬只粪便等不文明行为；

（十五）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

第六十条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人，按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

第六十一条 业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼出入口显著位置公示。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。物业服务人对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合，不得拒绝和阻碍。

第六十二条 物业买受人应当按照国家和省专项维修资金制度足额交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移；因征收或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金余额归业主所有。

第六十三条 物业买受人在办理房屋所有权初始登记手续前，应当按照规定一次性足额交纳首期专项维修资金。

截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交纳首期专项维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金，区县住房城乡建设主管部门可以从监管的预售资金账户中划转。

第六十四条 专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，业主应当及时续交。

专项维修资金续交方案和续交标准由业主共同决定。业主委员会、居民委员会负责组织续交。业主应当自收到续交通知之日起三十日内，将续交的专项维修资金存入专项维修资金专用账户。

业主逾期不续交专项维修资金的，业主委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交；合理期限届满仍不续交的，可以在物业服务区域显著位置公示。

第六十五条 选举产生业主委员会的，业主大会可以决定自行管理专项维修资金，或者委托区县住房城乡建设主管部门代管；决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户，区县住房城乡建设主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。

未选举产生业主委员会的，专项维修资金由区县住房城乡建设主管部门代管，存入银行专用账户。区县住房城乡建设主管部门应当通过招标方式确定银行，设立专项维修资金专用账户。

专项维修资金增值收益应当每年定期分配到业主个人账户；业主委员会、区县住房城乡建设主管部门应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

第六十六条 物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用专项维修资金：

（一）屋面、外墙防水严重损坏的；

（二）电梯故障需要立即维修的；

（三）消防设施故障需要立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）排水管道爆裂的；

（七）地下车库雨水倒灌的；

（八）其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。

前款规定的应急维修情形出现时，物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会，经相关业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后立即组织维修；未成立业主委员会的，报告居民委员会，经相关业主、物业服务人、居民委员会共同现场查验、确认后立即组织维修。

第六十七条 应急维修竣工验收后，物业服务人、业主委员会、相关业主、居民委员会等维修资金使用申请人应当将下列材料在物业服务区域内显著位置进行公示：

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程造价结算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）区县住房城乡建设部门要求公示的其他材料。

公示时间不少于五日。公示期满后，申请人按照规定申请列支专项维修资金。

第六十八条 物业服务区域内建筑物外立面的清洗、粉刷费用，经相关业主共同决定可以从专项维修资金中列支。

第六十九条 物业服务人应当对物业服务区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位进行日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第七十条 业主、物业使用人应当对其所有或者使用的窗户、阳台、太阳能热水器、空调外机、室外空调格栅、搁置物、悬挂物、电动（汽）车充电设施等可能影响公共安全的物品、设施进行检查、维护，并承担安全管理责任。

业主不履行维修、养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

业主长期空置物业时，应当告知物业服务人，并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。