山东鼎尚物业讲解物业公司的安全保卫义务

作者：　日期：2019/5/17 8:52:50　人气：

山东鼎尚物业讲解物业公司的安全保卫义务

家宅失窃，或在商场或其余的什么地方被偷盗的可能性都非常大，像小区住宅经常会发生偷窃，以此会造成被盗业主与物业公司产生纠纷，此时业主可以提起侵权之诉，也可以提起违约之诉，被盗业主该如何选择？ 物业公司的安全保卫义务又该怎么界定？
一、相关法律规定
《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第47条规定：“发现有暴力、偷盗等违法犯罪案件发生时及时制止、报警以及协助公安机关调查、履行其他职责等”。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
二、安全保卫义务的基本内容和范围
小区的安全防范义务，是在物业管理区域之内由物业管理企业提供的、以物业为依托、以维护该物业管理区域内全体业主生命、健康、财产不受非法侵害和良好的公共秩序为服务目标的服务项目之一。
1、民法理论中，物业服务合同的内容由法律明文规定或以当事人的明确约定为限，法律无规定以及当事人未约定的事项，对合同当事人不具有拘束力。对于物业管理企业的安全保卫义务而言，既有法律上规定的强制性，又可为双方约定的主观性。2、物业管理企业的安全保卫义务，是基于物业管理的特殊性质，由法律直接予以规定其应承担的义务。发生安全事故时，物业管理企业在启动相关应急预案的同时，要及时向有关部门报告，并协助做好事发现场的维护、救助等工作。
3、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
三、被盗业主选择违约之诉有难度
依据各地的地方法规，小区的安全保卫义务也被规定为物业管理企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看，在物业管理服务合同中对安全保卫义务也做出了约定。可见，物业管理公司的安全保卫义务的范围，应结合法定义务和约定义务来判定。
就责任主体而言，侵权与违约明显不同。物业管理违约的责任主体为物业合同当事人；业主与物业公司签订的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》是判断物业管理公司的安全保卫的约定义务范围，确定物业公司对约定安全保卫义务的履行程度的关键证据。依照合同相对性原则，只有合同当事人才有权向对方提出履行的要求，或者向对方承担义务。因为《前期物业服务合同》制定、起草方是物业公司或开发商，业主明显处于劣势地位，对合同中不利于己方甚至是排除己方主要权利的条款也毫无抵制能力。因此，选择违约之诉请求赔偿在现实中存在一定的难度。
四、物业公司的侵权有其特殊性
首先说，物业管理引发的侵权不同于一般侵权，它是特指在物业管理与服务的实施过程中，以物业管理公司（特殊场合还包括房地产开发商）为加害行为的主体，故意或过失侵害业主合法权益的行为；或者基于法律的特别规定，必须弄清物业管理公司造成对业主合法权益损害承担民事责任的特定行为或事实。
若纠纷发生于前期物业管理期间，且存在是否以“不作为”为要件形成侵权行为的问题。物业的“不作为”是否构成侵权，须以作为义务的存在为前提，此有基于契约、法律和公序良俗等情形。
但是，依据我国民法的诚实信用原则，虽然法律无明文规定和当事人无明确约定，但为维护对方当事人利益，依诚实信用原则和社会一般观念，当事人对于合同外还应当负担附随义务。
被盗业主可以要求实际侵权人（盗窃嫌疑人）赔偿已经发生的损失；也可以依据物业管理服务合同的约定，在小区物业公司未能履行物业服务合同的的约定的情况下，要求物业公司依法承担相应的法律责任。
五、如何界定物业公司的安全保卫义务？
1、物业公司对业主的人身财产安全不承担绝对的保护义务，在小区发生的大部分刑事案件中，物业公司即使在行使了安全保卫义务之后，仍然不能阻止业主损害结果的发生。对此，物业管理公司也不可能承担案件的民事责任。
2、关键在于物业管理公司是否在合理限度内履行了安全注意义务。只要物业公司的提供的证据，能够充分证明建立了保安巡逻制度、门卫制度、有足够从事保安工作的人员、案发当晚巡逻保安尽到了自己的职责；能够证明对小区公共区域提供的安全保障服务符合协议的约定，达到了正常防范性安全保卫义务的要求，就属于谨慎、善良地履行了这一义务，说明其在主观上不存在过错。
3、依照《合同法》对委托合同适用过错责任归责原则的规定，业主要求物业公司赔偿家中被盗的损失，应当依据业主与物业公司签订的合同中物业的主要义务来问责，物业公司的服务义务应当区别于保管合同中保管人的保管义务，因此不能将物业管理服务合同定性为保管合同相同的性质，有特别约定的除外，如特别约定物业公司对业主家中财物毁损、灭失、失窃承担保管赔偿责任。否则，业主家中的财物不属物业公司法定或约定的管理服务范围。
4、由于住宅财物被盗属于刑事案件，侵权人为入室盗窃的嫌疑人，并非物业公司。物业公司的保安行为的履行与否并非刑事案件发生的直接原因，故物业公司的行为与业主财物的损害结果之间不存在因果关系，在这种情况下，对于被盗业主要求物业公司承担侵权责任并赔偿直接损失的请求，法院一般不予支持。
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