山东鼎尚物业讲解物业费没有缴被诉？业主需要会做什么？

作者：　日期：2019/5/17 14:00:10　人气：

山东鼎尚物业讲解物业费没有缴被诉？业主需要会做什么？

问题

房屋质量有问题？（本文以房屋质量有问题为例）
小区物业效劳不到位？
业主能做的是不是只需以不交物业费相逼啦？
然后，长期不交物业费，被物业公司起诉了怎样办？
一、现象
很多时分，常常是由于房屋存在这样或那样的问题，开发商拖着不给处置。楼盘入住最初的时分，物业根本上都是开发商代管的，所以业主一气之下，当然就不交物业费罗，或者说开发商自知理亏的状况下，也就不死乞白赖地要物业费罗。
可是，随着时间的推移，渐渐地，物业运营主体变了，或者是开发商本人办的物业公司，或者是业主委员会本人请的物业公司。
这个时分，问题就呈现了，房屋质量问题，找开发商；物业效劳问题，找物业公司——主体很明晰啊，分得很分明啊！可是，咱普通老百姓，家里又没矿，哪晓得这些？！渐渐地，开发商就缓兵之计——摆脱了干系！
主体改换了之后，一出好戏就演出了，物业公司来追讨物业费，当业主说“房屋质量有问题”的时分，物业公司说：“质量问题，请找开发商！”而房屋质量问题常常很难证明，就算把开发商告了，也不是一时半会儿整得分明的。物业费交没交，却是简单直观明了。最后就成了物业费欠缴官司，业主九成九是输的。房屋质量官司，业主九成九也是输的。合着满盘皆输……
二、原理
(一）后成立的物业公司凭什么要以前的钱？

有的业主会愤恨地问：
凭什么物业公司能够从开发商那里继承物业费的债权，却不用承当房屋质量义务呢？这不公平啊
由于：物业费固然是憨厚的业主的有力武器，但是，从法律上说，二者并没有必然联络。
房屋质量是房屋买卖合同的内容，物业费是物业效劳合同的内容，当开发商兼营物业效劳的时分，二者还勉强有个抵销的关系。
但当物业公司分立出来的时分，这两个债权债务关系就变得不搭界了。
业主又问了：
那为什么这俩人都不是一家儿的，物业却能跑来跟我要当年开发商兼管物业时的钱？
由于，债权是能够转移的，而且不需求经过债务人的同意。
当然，债务也能够转移的，但是一方面需求经过债权人的同意，更重要的是，债务人得愿意转移这个债务啊！
开发商把欠交物业费这种很好执行的现金债权转移进来，但把房屋质量恢复和维修等难以执行的行为债务保管下来，结果就是：
我们能强迫央求由物业公司来实行开发商应尽的质量义务吗？负疚，不能！
物业能替代开发商来要过去的物业费吗？Sorry，能够！
看到了吗？这就是不良资产剥离，优秀资产打包上市的理想版！
两个公司，俩主体不是一家，但却绝对胜似一家！
所以，当开发商与物业公司分立之后，再以拒交物业费作为对立房屋质量问题的办法曾经行不通了，而且有很大的风险。
（二）为什么过了这么久才被起诉？
由于，开发商关于房屋质量的保证和维护维修是有期限的。除了主体构造和根底是建筑物合理运用年限终身保修之外，其他项目，水管啊、防水啊之类的，保修期2到5年不等。
一旦过了保修期，业主就不只需证明房屋质量有问题，而且要证明问题发作在保修期内，否则，开发商也没义务了。
业主，即使是学法律的，也常常并没有那么强的调取和保管证据的才干，更不要说几年过去之后，时过境迁，啥也没留住……这时分想证明房屋有质量问题，想证明对方没有尽合同义务，都难了！更不要说主张赔偿的那些个证据了。例如，由于你房屋质量问题，迟迟不能交工，招致我新增了不用要的装修延误费用、租房费用等等……证据，早拖没了……连诉讼时效的三年都拖过去了……
所以，开发商与物业公司分立是第一步，拖时间是第二步。只待入住三到五年之后，就能够启动诉讼程序啦！
三、应对措施
如前所述，房屋质量问题，的确从法律上讲，与物业公司无关，没什么可挣扎的余地了，只能是尽快找开发商，该起诉也不拖着了。当然，胜诉机率也要看理论状况。

针对追缴物业费的诉讼，也不能坐以待毙，经过检索相关判决，我想提示相关业主留意，必需在应诉时向法院明白提出以下抗辩或反诉，否则，法院不会主动审理，或者直接央求业主（物业费之诉的被告）另行起诉，从而无法兼并审理，使我们堕入被动，再消耗更多的人力、物力和肉体——业主单枪匹马，怕的就是花时间，耗不起啊！
一）诉讼时效的抗辩——这么多年没要过，往常还能不能要？
1.中心主张
XXXX年X月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，曾经过了诉讼时效。
2.法律根据
依照现行法律规则，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面可以证明，他们在诉讼时效内，经过张贴告示或其他办法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前交纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，假定物业没有催要，或没有方法证明曾经催要过，则2010年的物业费诉讼时效经过。余类推。
3.适用阶段
诉讼时效的抗辩不触及反诉，开庭时当庭提出即可。
普通来说，这会是一个比拟有力的回击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。
4.关键点
（1）看对方能否提供证据来证明本人催要过物业费
物业公司常常会有特地的法务部门或参谋律师，所以也很可能会保管催讨过物业费的证据。假定物业公司提交了相应证据，我们要认真检查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据含糊不清，不予支持的。
（2）本人也回想一下能否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的
假定这种签收的书面记载被对方保管或保管，会比拟被动。
（3）逐年争取
物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。
（二）物业效劳质量的反诉——效劳有瑕疵，需求相应折抵物业费
1.中心主张
往常的房屋存在需求维修之处，不时没有得到妥善的维修和处置。
2.法律根据
请认真阅读《物业效劳合同》，看看物业关于房屋能否有维修义务。假定依据合同，物业有维修义务，则能够提出这一反诉主张，并努力举证。
3.适用阶段
这一主张应以反诉的方式提出。为了以打促谈，倡议收到法院传票后就及时提出。就目前的状况看，这也会是一个比拟有力的回击点，但是假定我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。
4.关键点
（1）鼎力转变思绪
固然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需求修理的中央。而维修问题普通在物业效劳合同里是有商定的，是由物业担任的。也就是说，找开发商的时分，我们说的是质量问题；而找物业公司的时分，我们说的是维修问题。但实质上，其实是一个问题！
（2）举证有一定艰难
假定没有保管物业效劳合同，或现有的物业效劳合同对维修的义务义务商定不明白，或房屋目前没有明显的需求维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。
上述两项抗辩或反诉措施，做了不见得奏效，但不做肯定没效果。
假定曾经被诉，无妨积极应对，不要一筹莫展。
假定曾经与开发商就房屋质量问题有了争议，则应当积极保管有效证据（何为有效，请咨询专业人士）。
以上是山东鼎尚物业讲解物业费没有缴被诉？业主需要会做什么？，希望能帮助到您，更多关于物业的相关讯息请点击鼎尚物业官方网站;http://www.shandongdingshang.com