物业股中长期投资价值的再思考

作者：　日期：2020/7/13 10:07:46　人气：

     这周沉寂多时的物业股终于又有不少龙头公司创出新高，这对前一阵很多看空的声音做出了有利的回击。随着下半年和明年几家大的物业公司陆续上市，物业板块的上市公司数量短期内也将达到一个峰值，如何判断物业股中长期的投资价值？

     我们可以把物业股分为两大类，即是住宅物业股和非住宅物业股。其中非住宅物业股可以简单划分为公建物业为主、商场物业为主、写字楼商业物业为主等三类。

     住宅物业股的短期投资价值在于未来2-3年业绩的高增速和确定性。这些主要是由于母公司或者关联公司通过大量的住宅面积交付（住宅物业公司刚刚上市，意味着刚开始的在管面积基数相对较低，意味着2-3年内在管面积的增速会很快，基础物业的收入增速会很快）和对非业主的增值服务贡献（非业主增值服务主要是案场服务、前期咨询、验房、一手房代理销售等）确保了2-3年内业绩的高增长。当然对业主的增值服务（代理购物、维修、拎包入住、装修、广告分成、二手房代理、教育培训等）这块增速也会很快，毕竟上市后对业主增值服务这块也越来越重视。

     商场物业公司本身做的就是增值服务。因此只需要观察这些商场的出租率有没有可能保持在90%以上（这个数直接说明商场是不是有竞争力），以及在管商场每年的增加数量。商场物业公司笔者认为是最好的赛道，首先不需要担心未来毛利率下降的问题，其次本身就是做的就是对业主的增值服务所以就不需要像住宅物业公司一样担心对业主的增值服务未来如何做的问题。最后跟踪起来相对简单，只需要观察出租率和每年新增管理的商场数目。商场物业公司由于母公司或者兄弟公司给予的商场数目相对有限（毕竟商场是重资产，资产沉淀消耗的资金大，每年沉淀数量有限），再加上2-3年提一次租金或者停车费等，短期业绩爆发力不可能很快，但胜在持久，未来的估值也会保持稳定。