重磅！《淄博市物业管理条例》来啦！（二）

作者：淄博市物业协会　日期：2021/10/18 16:45:52　人气：

第二十六条 业主大会依照法律、法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会成员和候补成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）选聘、解聘物业服务人;

（五）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（六）使用专项维修资金；

（七）筹集专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十）确定业主委员会成员津贴或者补助的标准；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

成立业主委员会的，业主委员会应当就本条第一款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者利用信息化手段等形式召开。

业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务区域内显著位置公示，并同时报居民委员会。居民委员会应当派代表列席会议。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

第三节 业主委员会

第二十八条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业服务区域的实际情况确定。候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。

业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

第二十九条 业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐；

（二）居民委员会推荐；

（三）联名推荐或者业主自荐。

筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会成员候选人名单，报街道办事处、镇人民政府。

鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

第三十条 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，并在推选完成之日起三日内，在物业服务区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任、执行成员、其他成员和候补成员的名单。

业主委员会主任、副主任可以兼任执行成员。执行成员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入居民委员会任职。

任期内业主委员会成员出现空缺的，由候补成员按照得票数依次递补剩余任期，具体递补办法由业主大会议事规则约定。

第三十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，依照有关法律、法规规定和业主大会的授权开展活动，接受业主大会和业主的监督。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法草案；

（五）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时支付物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会成员、候补成员支付物业服务费、停车费情况；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定应由业主大会决定的事项。业主大会不得授权业主委员会决定应由业主大会决定的事项。

使用业主大会、业主委员会印章，应当经业主委员会过半数成员签字同意。

第三十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会成员提议，业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，成员不得委托他人参会，作出决定时应当经全体成员过半数签字同意。候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知居民委员会，并听取意见和建议。居民委员会可以根据情况派代表参加。

第三十三条 业主委员会成员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款规定行为之一且情节严重的，由街道办事处、镇人民政府督促业主委员会提请业主大会罢免有关成员资格。

第三十四条 一个任期内，出现业主委员会成员经递补人数仍不足总数的三分之二等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责损害业主权益的，街道办事处、镇人民政府应当在九十日内组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十五条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举；未按照规定进行新一届业主委员会选举的，业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

未按照规定进行新一届业主委员会选举的，街道办事处、镇人民政府可以应十名以上业主联名书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

业主委员会应当于换届完成之日起十日内将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；未在规定时限内移交的，街道办事处、镇人民政府应当督促其移交。

第四节 物业管理委员会

第三十六条 物业服务区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能成立；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会出现任期届满、集体辞职等情形，需要重新选举，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会。

第三十七条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府组织成立。物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第三十八条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、业主、建设单位代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由社区党组织、居民委员会在业主中推荐产生。

物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会代表担任，副主任由街道办事处、镇人民政府指定一名业主代表担任。物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公示成员名单。

街道办事处、镇人民政府应当将成立物业管理委员会的情况告知区县住房城乡建设主管部门。

第三十九条 物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自行解散。

第四章 物业服务

第一节 物业服务人与物业服务合同

第四十条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人管理。委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业服务区域应当选聘一个物业服务企业提供物业服务。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备相应资质的专业机构或者人员实施。

第四十一条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

第四十二条 业主委员会应当代表业主通过招标或者协议方式选聘物业服务人，经业主共同决定后签订书面物业服务合同。物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内，向区县住房城乡建设主管部门备案。

市住房城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。第四十三条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）定期向业主大会、业主委员会报告服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）履行生活垃圾分类管理人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类投放；

（七）对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理；

（八）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（九）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（十）不得挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金；

（十一）不得擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

（十二）配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

第四十四条 物业服务企业应当指派项目负责人，负责物业服务项目的运营和管理。建立项目负责人到居民委员会报到制度，项目负责人应当在到岗之日起五日内到居民委员会报到，在居民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

第四十五条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话；

（二）物业服务的内容、标准，收费的项目、标准、依据、方式等；

（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案、维保费用和电梯专项应急预案、消防应急处置方案等；

（四）供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修电话等；

（五）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（六）上一年度物业服务费、公共收益收支和专项维修资金筹集、使用情况；

（七）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（八）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；

（九）其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。